Letter to owners September 27, 2022

Original email

Draft of Amended and Restated Governing Documents

Dear Northwoods Owner,

As you may recall in the last two annual owners meetings it was brought to your attention that issues have arisen over the years with the documents that run Northwoods. The documents were put together in the 1970’s and because of changes in law, different interpretations over the years, changes within Northwoods itself, and really just the evolution of Northwoods these documents no longer serve Northwoods well.

The primary item that started this research was when it was discovered that any individual parking space could be sold separately outside of Northwoods. As pretty much everyone present at these meetings commented this would be disastrous for Northwoods as parking is very limited already and selling parking separately would also open the property up to people unrelated to Northwoods parking and freely using Northwoods amenities for anything, skiing, concerts, etc.

Along with the parking these outdated documents also create other negative consequences for Northwoods including the requirement for Northwoods to carry insurance that will cover all levels of interior finish for individually upgraded homes. Very few homes here are as originally purchased and this alone would make Northwood’s an unfavorable insurance risk without mentioning the wildfire and other risks presently associated with homes in Western Colorado. The highly upgraded homes could also be more cost effective for individual owners to insure as part of the individual owner policy that all owners are required to carry, rather than all Northwoods owners paying premiums for personal high end interior finishes.

Another consequence of Northwoods not updating these documents would be that, in many respects, they don’t comply with current Colorado law. As a result, when questions arise about certain provisions and their effectiveness, we cannot rely on the documents’ provisions. Rather, we are compelled to consult with the Association attorney. Updating these documents will serve to give us guidance in the operations and management of the community in compliance with Colorado law without having to consult with legal counsel in every instance.

For these reasons the Board of Directors asked the Northwoods attorney to start the process of updating the documents.

Shortly you will be receiving an emailed letter from Northwoods that has been prepared by our Association attorney. This will include drafts of the new documents for your review. Please read and review the documents and email me with questions that may come up. I can direct the questions to the right people for answers and this is a draft so we are happy to try and address any of your concerns in advance of presenting the final documents to the owners for a vote. While we cannot promise that all concerns will be addressed to your satisfaction, we assure you that we will listen to and try to address them. We will also schedule a special meeting of owners to attend in person or by Zoom for owners to get additional information and provide input. Following owner input, we anticipate that the owners’ vote will be held at the annual owners meeting this December.

Thank you in advance,

Patrick

PATRICK PINNELL
GENERAL MANAGER

N O R T H W O O D S
600 Vail Valley Drive
Vail, CO 81657

www.NorthwoodsVail.com

P: (970) 476-3486

Spanish Translation

Estimado Condómino de Northwoods,

Cómo posiblemente recuerdas, en las últimas dos asambleas de condóminos se ha hecho del conocimiento general de los problemas que has surgido durante estos años con los documentos rectores de Northwoods. Estos documentos rectores y estatutos fueron hechos en los años Setentas, a raíz de cambios en la ley, diferentes interpretaciones, cambios internos y la evolución orgánica de Northwoods, estos documentos rectores no cumplen ya con los requerimientos de Northwoods.

El problema que detonó esta inquietud de modificación, fue el descubrimiento de que un espacio de estacionamiento podía ser vendido y comprado por un NO residente de Northwoods. La mayoría de los presentes en las asambleas comentaron y cayeron en cuenta que eso podría ser desastroso  para Northwoods, dado que los espacios de estacionamiento son muy limitados en el condominio y esa posibilidad abría la puerta a personas agenas a Northwoods. Eso ponía en riesgo la seguridad y abría el uso de las amenidades libremente, y se usaran para esquiar y aparcar en los conciertos etc.

Además de este tema de estacionamiento, los anticuados documentos rectores de Northwoods traen consecuencias negativas para el condominio en los requerimientos de seguro que pedían una cobertura a todo nivel de las remodelaciones individuales de cada condómino. En la actualidad hay muy pocos departamentos que se encuentran en las condiciones que se construyeron originalmente, esto expone a Northwoods en una situación nada favorable en el riesgo del seguro, sin mencionar los riegos de los incendios forestales y otros riesgos relacionados en el Oeste de Colorado. Los departamentos altamente remodelados y sus interiores, deberán ser asegurados por los condóminos en lo particular cómo ahora lo marca el proyecto de los nuevos documentos, en comparación con lo anterior en donde todos los condominos pagaban las altas remodelaciones y acabados de sólo algunos.

Otra de las consecuencias de no renovar estos documentos rectores de Northwoods, sería en muchos grados no cumplir con las actuales leyes de Colorado. Hay ocasiones donde hay cuestionamientos de provisiones y no se puede confiar en los actuales. Lo que se hace es consultar con el abogado de la asociación de condóminos. Al renovar estos documentos, nos dará la certeza y guía en la operación y administración de nuestra comunidad cumpliendo las leyes de Colorado y evitando estas consultas en cada ocasión.

Estas son las razones por las que el Consejo de Directores solicitaron al abogado de Northwoods que empezara el mejoramiento y poner al día los documentos rectores.

Muy pronto los condóminos estarán recibiendo una carta por correo electrónico por parte de Northwoods que fue preparada por nuestro abogado. Esta incluirá los borradores de los nuevos documentos para su revisión. Favor de leer y revisar los documentos, hacerme llegar todas las preguntas por e-mail que surjan. Yo a su vez turnaré estas preguntas a las personas indicadas para tratar de llegar a unos documentos finales sujetos a voto y aprobación de los condóminos. Aunque no podemos prometer que todas las inquietudes serán cubiertas a la satisfacción particular de todos, aseguraremos que sean tomadas en cuenta y cubiertas. También se convocarán juntas especiales en los que los condóminos puedan presentarse presencialmente o por Zoom para intercambiar ideas. Siguiendo este proceso, anticipamos que el Voto de los condóminos sea en la asamblea anual este Diciembre.

Muchas gracias anticipadamente,